物业管理暂行办法

　　前款第(三)项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。
　　第十五条　已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案，且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　依照前款规定分割后的若干物业管理区域，由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续：
　　(一)物业管理区域备案申报表；
　　(二)分割后各物业管理区域四至范围说明及附图；
　　(三)分割方案；
　　(四)已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。
　　第十六条　新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
　　物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。
　　前两款所规定明示或者公告的内容包括：
　　(一)物业管理区域的四至范围说明及附图；
　　(二)公共场所、公共绿地的面积和位置；
　　(三)公共车位数量和位置；
　　(四)地下室、底层架空层、天台的面积及其权属；
　　(五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置；
　　(六)共用设施设备名称及权属；
　　(七)其他需要明示的场所和设施设备。
第三章　业主大会与业主委员会
第一节　一般规定
　　第十七条　业主可以成立业主大会，选举业主委员会。
　　业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
　　第十八条　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。
　　业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
　　业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。
　　业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费以及业主委员会委员、业主监事会监事的工作补贴经业主大会决定后由全体业主承担。
　　第十九条　本市建立业主决策电子投票系统，法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策。
　　市房地产行政主管部门负责业主决策电子投票系统的统筹建设和维护，制定电子投票具体操作细则，为业主参与物业管理区域内的公共事务提供方便、快捷的决策方式。
　　业主决策电子投票系统建设、维护经费由相关部门分年度列入部门预算。
第二节　业主大会筹备组
　　第二十条　物业管理区域内，符合下列情形之一的，业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求：
　　(一)占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名的；
　　(二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上的。
　　符合前款规定的，街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后7日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)的事项公告全体业主，公告时间不少于15日，公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。
　　第二十一条　筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。
　　筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。
　　街道办事处、镇人民政府应当书面通知建设单位委派1名代表参加筹备组工作，建设单位不参加筹备组工作的，视为弃权。
　　第二十二条　筹备组成员应当符合下列条件：
　　(一)具有完全民事行为能力；
　　(二)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；
　　(三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；
　　(四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。
　　除前款规定条件外，筹备组成员中的业主代表还应当是物业管理区域内的业主,街道办事处、镇人民政府代表还应当经过房地产行政主管部门组织的物业管理法律知识培训。
　　筹备组业主代表不符合本条第一、二款规定的，经1/2以上筹备组成员签字确认，由筹备组取消其业主代表资格并公告全体业主。
　　街道办事处、镇人民政府代表不符合本条第一、二款规定条件，以及因工作变动等原因不能履行职责的，街道办事处、镇人民政府应当更换。
　　第二十三条　街道办事处、镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示，公示时间不少于15日。
　　拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处、镇人民政府应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。
　　第二十四条　拟定的筹备组成员名单公示期间，业主对拟定人选有异议的，应当以书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自收到书面意见之日起7日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。
　　经核实，拟定的街道办事处、镇人民政府代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的，街道办事处、镇人民政府应当予以更换；拟定的业主代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的，街道办事处、镇人民政府应当取消其业主代表资格并公告全体业主。
　　更换筹备组成员的，应当按照本办法第二十三条第一款的规定重新公示。
　　第二十五条　筹备组成立后，街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列资料：
　　(一)物业管理区域备案回执；
　　(二)房屋及建筑物面积清册；
　　(三)业主清册；
　　(四)修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；
　　(五